一、對(duì)2011年土地市場(chǎng)的回顧和對(duì)2012年土地市場(chǎng)的預(yù)判
市國(guó)土局王震雪副處長(zhǎng)認(rèn)為,2011年全市土地供應(yīng)工作體現(xiàn)了四個(gè)特點(diǎn):一是控總量,二是調(diào)結(jié)構(gòu),三是惠民生,四是促集約,為北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增后勁做出了一定的貢獻(xiàn)。2011年土地供應(yīng)節(jié)奏放緩,全年供應(yīng)5735公頃,同比下降10.2%,總量得到有效控制。供地結(jié)構(gòu)調(diào)整幅度較大,加大了保障房、公共管理服務(wù)、交通基礎(chǔ)設(shè)施等與民生密切相關(guān)的土地供應(yīng),并均超額完成年度供地計(jì)劃。住宅供地,突出“民生”調(diào)控,優(yōu)先優(yōu)質(zhì)安排保障性住房的用地。產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)平穩(wěn)發(fā)展,著力于發(fā)展集聚和用地集約,積極推進(jìn)首都高端業(yè)態(tài)發(fā)展,重點(diǎn)保障高效高服的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)。經(jīng)營(yíng)性用地的土地市場(chǎng)調(diào)控效果明顯,土地儲(chǔ)備開發(fā)進(jìn)度放緩,全年完成土地儲(chǔ)備開發(fā)面積同比下降25%,土地市場(chǎng)表現(xiàn)謹(jǐn)慎,價(jià)格回歸,市場(chǎng)的需求得到抑制。
2012年市局對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控,將繼續(xù)落實(shí)中央、國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部及北京市政府的要求,方向不改變、態(tài)度不動(dòng)搖、力度不放松。在總量上保持土地供應(yīng)的穩(wěn)定性和協(xié)調(diào)性;在結(jié)構(gòu)上突出有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市服務(wù)功能完善的用地供應(yīng),對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地如住宅、商服供地則體現(xiàn)靈活性、前瞻性;在供地能力上將通過增加政府儲(chǔ)備提高保障能力。我認(rèn)為,2012年我們的供地模式將出現(xiàn)從數(shù)量規(guī)模型向質(zhì)量集約型轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。
二、對(duì)北京市地價(jià)變化情況與土地市場(chǎng)形勢(shì)的分析
地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)承擔(dān)單位彭萍認(rèn)為,地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示:2011年北京市各用途的全市平均土地價(jià)格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)下滑的態(tài)勢(shì)。居住用途地價(jià)從2季度開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),4季度下滑速度加快,特別是規(guī)劃新城,土地價(jià)格的上漲步伐明顯放緩,居住用地的價(jià)格開始逐步回調(diào),并持續(xù)一個(gè)相對(duì)比較大的降幅。商業(yè)用途地價(jià)從2季度開始漲幅明顯收窄,呈現(xiàn)小幅上漲的態(tài)勢(shì)。辦公用地整體漲幅減小,地價(jià)呈現(xiàn)比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
我們對(duì)2012年土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)作了一個(gè)簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)。第一是供應(yīng)趨勢(shì)預(yù)測(cè),住宅用地供應(yīng)平穩(wěn),保障性住房用地供應(yīng)將進(jìn)一步加大,商服用地供應(yīng)會(huì)略有增長(zhǎng),工業(yè)用地及基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)平穩(wěn)。第二是市場(chǎng)交易狀況預(yù)測(cè),我們認(rèn)為,在宏觀調(diào)控政策不放松的大背景下,土地市場(chǎng)整體成交量可能進(jìn)一步下滑,居住用地成交量仍較為低迷;相比2011年,2012年商服用地交易量將有所下降,但重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的商服類用地交易熱度仍將保持;隨著國(guó)家政策傾斜力度加大,工業(yè)用地成交量將保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。第三是地價(jià)變化趨勢(shì)預(yù)測(cè),我們認(rèn)為,2012年居住用地價(jià)格將保持平穩(wěn)或略降的發(fā)展態(tài)勢(shì)。受“十二五”國(guó)有建設(shè)用地類型控制,其中,四環(huán)內(nèi)居住用地稀缺,近乎無地可供,其地價(jià)保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì),四至六環(huán)間,作為近幾年土地交易相對(duì)集中的區(qū)域,受市場(chǎng)低迷影響,地價(jià)持平或略降;在限購(gòu)政策影響下,遠(yuǎn)郊區(qū)縣成為樓市重災(zāi)區(qū),其地價(jià)仍存在一定的下降空間。受資源稀缺等因素影響,城六區(qū)范圍的商服用地價(jià)格保持平穩(wěn)或略漲態(tài)勢(shì),尤其是“十二五”用地計(jì)劃中涉及的一些熱點(diǎn)區(qū)域如豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)等的價(jià)格變化將會(huì)在2012年顯現(xiàn)出來;受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及樓市不樂觀的影響,遠(yuǎn)郊區(qū)縣商服用地價(jià)格持穩(wěn)或略降。在政策大力扶持下,工業(yè)用地價(jià)格隨園區(qū)配套條件的不斷優(yōu)化,將保持較為平穩(wěn)的上漲態(tài)勢(shì)。
三、對(duì)一季度居住、商業(yè)、綜合、工業(yè)類地價(jià)及走勢(shì)的分析判斷
主審專家梁津首先分析了一季度土地成交情況。一季度居住用地成交數(shù)量、面積與2011年相比差不多。從成交區(qū)位看,都是在五環(huán)以外的地區(qū),如房山、亦莊開發(fā)區(qū)、大興、朝陽(yáng)(來廣營(yíng)項(xiàng)目,在五環(huán)以外)。從構(gòu)成看,居住的5宗、商業(yè)的1宗,其他都是工業(yè)的,這5宗居住地塊兒里配建了大量保障房用地。
之后他分析了房地產(chǎn)交易情況。2012年1、2月份成交的網(wǎng)簽數(shù)量只是2011年的60%。二手房,1月份是同比去年的十分之一,但2月份環(huán)比1月份翻了一番,是一個(gè)明顯的增幅,但是跟2011年同比,還是下降了很多。他認(rèn)為2月份交易量增長(zhǎng)是臨時(shí)性的,應(yīng)該考慮到春節(jié)因素和政策因素。因?yàn)楸本]有取消限購(gòu),所以說2月份交易量增長(zhǎng)不能認(rèn)為是“趨勢(shì)”,還不能說是反轉(zhuǎn)。
最后對(duì)居住用地價(jià)格環(huán)比分析,認(rèn)為居住類地價(jià)將延續(xù)上一季度的走勢(shì),繼續(xù)下跌。
主審專家周維紓認(rèn)為,從價(jià)格來說,因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售比嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)規(guī)律,就是說售價(jià)已經(jīng)炒得很高,但是租金沒上來,所以去年商業(yè)類房地產(chǎn)租金在不斷地上漲。
按理說房?jī)r(jià)都是在下跌,應(yīng)該說地價(jià)反映也是要下跌的。但他認(rèn)為目前的商業(yè)用地地價(jià)卻在比較緩慢地上漲。其原因,一是商業(yè)地產(chǎn)在城區(qū)的供地非常少,現(xiàn)在大量成交的實(shí)際都是在郊區(qū)。所以城區(qū)資源緊缺,那么商鋪的租金應(yīng)該是穩(wěn)步上漲,租金還原去算反映出來的就是地價(jià)本身可能會(huì)漲。第二他認(rèn)為,雖然這些資源非常稀缺,但是由于整體的中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化,所以上漲的幅度不會(huì)太大,其特點(diǎn)是緩慢上漲。
對(duì)于一季度末我市商業(yè)地價(jià)的判斷,他認(rèn)為應(yīng)該分為不同區(qū)域,城區(qū)緩步上漲,郊區(qū)呈平穩(wěn)狀態(tài)。
主審專家白龍吉認(rèn)為,北京這么大一個(gè)區(qū)域,對(duì)于綜合用地地價(jià)直接給下一個(gè)定義是漲還是跌,要從供地結(jié)構(gòu)和供地區(qū)域來反映。CBD、金融街地區(qū)供地?cái)?shù)量減少,加上經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、宏觀調(diào)控因素、政策因素等,城區(qū)內(nèi)剛性的土地取得成本難以下降,且呈不斷攀升現(xiàn)狀,城六區(qū)內(nèi)出現(xiàn)地價(jià)普遍下降的可能性較小。綜合用途土地市場(chǎng)的價(jià)格在局部地區(qū)如:CBD、金融街等綜合用地聚集區(qū)的地價(jià)仍然看漲;在一些新的發(fā)展型綜合用地區(qū)域,比如市里新規(guī)劃擬建的金融平臺(tái)開發(fā)區(qū)、海淀山后三大綜合園區(qū)等,地價(jià)的波動(dòng)主要受土地取得成本控制的影響,在調(diào)控政策的貫徹下,預(yù)期其地價(jià)走勢(shì)可能平穩(wěn)。
與上季度環(huán)比,她認(rèn)為總體上是企穩(wěn)甚至于略有下降的。
主審專家魏新首先介紹了她所關(guān)注的中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥基地從2008年到2012年2月底的土地成交與價(jià)格變化情況。雖然2012年2月份成交的兩個(gè)地塊價(jià)格出現(xiàn)下降的情況,但她認(rèn)為,產(chǎn)業(yè)園基地類的地價(jià)不會(huì)降的太多。她預(yù)測(cè)今年工業(yè)用地的成交量較去年應(yīng)該變化不大,價(jià)格應(yīng)該也是相對(duì)平穩(wěn)。
輪值主席張紅總結(jié)歸納了研討意見,并要求各位專家特別是主審專家繼續(xù)跟蹤地價(jià)變化情況,及時(shí)提出有見地的專家意見。