房地產(chǎn)市場(chǎng) 已進(jìn)入周期性調(diào)整
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市10月份新建商品住房?jī)r(jià)格按月上漲0.2%，為連續(xù)第6個(gè)月上漲，但漲幅較9月的0.3%回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。10月房?jī)r(jià)上漲的城市減少，下跌的城市增加。其中，上海房?jī)r(jià)按月上漲2.1%，漲幅最大；而深圳房?jī)r(jià)則按年大漲40.5%，漲幅全國(guó)最高。
這些數(shù)據(jù)也顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅回落，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況已經(jīng)開(kāi)始分化加劇。即一線(xiàn)城市或部分二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，房?jī)r(jià)又開(kāi)始上升，但是對(duì)其他二線(xiàn)城市及三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)檎瞥鲆幌盗械木仁姓哂兴棉D(zhuǎn)，反之全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存還在繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格還在繼續(xù)下降。因?yàn)�，從金額上來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)占比只有20%，而其他二線(xiàn)城市及三四線(xiàn)城市占比會(huì)達(dá)到80%以上。占絕大多數(shù)的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題也一定會(huì)很大。
更為重要的是，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還面臨著兩個(gè)大的問(wèn)題。一是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整早就從2013年下半年開(kāi)始，政府想通過(guò)政策來(lái)?yè)崞竭@種周期性調(diào)整是不可能的。因?yàn)椋袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，城市居民的居住條件早就達(dá)到中等收入國(guó)家的水平，城市居民在2010年就已經(jīng)達(dá)到戶(hù)均一套住房�，F(xiàn)在住房供求矛盾主要表現(xiàn)在少數(shù)一線(xiàn)城市。
還有，房地產(chǎn)業(yè)的周期也是人口周期。一般來(lái)說(shuō)，20至50歲的人是買(mǎi)房子主力。前十幾年間中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠這樣快速發(fā)展與增長(zhǎng)就是與這個(gè)階段的人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，20至59歲的人口處于高峰期。但是從2012年開(kāi)始，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)開(kāi)始發(fā)生變化。2012年，國(guó)內(nèi)15至59歲的居民人口第一次出現(xiàn)了下降。2014年，中國(guó)購(gòu)買(mǎi)住房的人口出現(xiàn)凈減少。隨著這種人口結(jié)構(gòu)的變化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)出現(xiàn)。再加上大量的中小城市人口向大中城市轉(zhuǎn)移，而城市化進(jìn)程又十分緩慢，這就使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整更明顯。在這種情況下，政府希望各種救市政策推出來(lái)救房地產(chǎn)市場(chǎng)，是起不到多少作用的。即使少數(shù)一線(xiàn)城市也只會(huì)出現(xiàn)“回光返照”，只是短期的現(xiàn)象。
特別是，目前仍然還有不少人把中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放在依靠房地產(chǎn)上，放在“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)上，估計(jì)這樣至多緩解一點(diǎn)當(dāng)前的增長(zhǎng)壓力，但實(shí)際上會(huì)給未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)設(shè)置更多的障礙。比如，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，當(dāng)前會(huì)促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到一線(xiàn)城市搶占土地，進(jìn)一步把當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格推高，并拍賣(mài)出一個(gè)又一個(gè)的“地王”。但是一線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)，不僅會(huì)驅(qū)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加更多的住房供給，最后導(dǎo)致一線(xiàn)城市的住房供給也嚴(yán)重過(guò)剩，而且過(guò)高的房?jī)r(jià)也會(huì)讓整個(gè)城市運(yùn)營(yíng)成本上升，從而使得不少企業(yè)及人才流出。在這種情況下，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整也會(huì)開(kāi)始，只不過(guò)比其他城市稍微晚一點(diǎn)而已。
還有，為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，目前政府仍然希望由房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)帶動(dòng)，所以當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策十分不合理。這成了當(dāng)前中國(guó)居民收入分配不公的最重要根源，也是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重的重要根源。而收入分配的不公，不僅是當(dāng)前最為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是當(dāng)前中國(guó)最為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。無(wú)論是十八屆三中全會(huì)還是十三五規(guī)劃，都提出共享經(jīng)濟(jì)，希望好的稅收政策讓全體人民來(lái)分享社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之成果。所以，新的房地產(chǎn)稅收政策出臺(tái)是必然趨勢(shì)，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整會(huì)更明顯。
總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)從2013年開(kāi)始，這也意味著十幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展期已經(jīng)結(jié)束。在這種情況下，要用救市政策來(lái)改變是不可能的。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市10月份新建商品住房?jī)r(jià)格按月上漲0.2%，為連續(xù)第6個(gè)月上漲，但漲幅較9月的0.3%回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。10月房?jī)r(jià)上漲的城市減少，下跌的城市增加。其中，上海房?jī)r(jià)按月上漲2.1%，漲幅最大；而深圳房?jī)r(jià)則按年大漲40.5%，漲幅全國(guó)最高。
這些數(shù)據(jù)也顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅回落，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況已經(jīng)開(kāi)始分化加劇。即一線(xiàn)城市或部分二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，房?jī)r(jià)又開(kāi)始上升，但是對(duì)其他二線(xiàn)城市及三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)檎瞥鲆幌盗械木仁姓哂兴棉D(zhuǎn)，反之全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存還在繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格還在繼續(xù)下降。因?yàn)�，從金額上來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)占比只有20%，而其他二線(xiàn)城市及三四線(xiàn)城市占比會(huì)達(dá)到80%以上。占絕大多數(shù)的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題也一定會(huì)很大。
更為重要的是，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還面臨著兩個(gè)大的問(wèn)題。一是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整早就從2013年下半年開(kāi)始，政府想通過(guò)政策來(lái)?yè)崞竭@種周期性調(diào)整是不可能的。因?yàn)椋袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，城市居民的居住條件早就達(dá)到中等收入國(guó)家的水平，城市居民在2010年就已經(jīng)達(dá)到戶(hù)均一套住房�，F(xiàn)在住房供求矛盾主要表現(xiàn)在少數(shù)一線(xiàn)城市。
還有，房地產(chǎn)業(yè)的周期也是人口周期。一般來(lái)說(shuō)，20至50歲的人是買(mǎi)房子主力。前十幾年間中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠這樣快速發(fā)展與增長(zhǎng)就是與這個(gè)階段的人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，20至59歲的人口處于高峰期。但是從2012年開(kāi)始，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)開(kāi)始發(fā)生變化。2012年，國(guó)內(nèi)15至59歲的居民人口第一次出現(xiàn)了下降。2014年，中國(guó)購(gòu)買(mǎi)住房的人口出現(xiàn)凈減少。隨著這種人口結(jié)構(gòu)的變化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)出現(xiàn)。再加上大量的中小城市人口向大中城市轉(zhuǎn)移，而城市化進(jìn)程又十分緩慢，這就使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整更明顯。在這種情況下，政府希望各種救市政策推出來(lái)救房地產(chǎn)市場(chǎng)，是起不到多少作用的。即使少數(shù)一線(xiàn)城市也只會(huì)出現(xiàn)“回光返照”，只是短期的現(xiàn)象。
特別是，目前仍然還有不少人把中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放在依靠房地產(chǎn)上，放在“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)上，估計(jì)這樣至多緩解一點(diǎn)當(dāng)前的增長(zhǎng)壓力，但實(shí)際上會(huì)給未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)設(shè)置更多的障礙。比如，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，當(dāng)前會(huì)促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到一線(xiàn)城市搶占土地，進(jìn)一步把當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格推高，并拍賣(mài)出一個(gè)又一個(gè)的“地王”。但是一線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)，不僅會(huì)驅(qū)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加更多的住房供給，最后導(dǎo)致一線(xiàn)城市的住房供給也嚴(yán)重過(guò)剩，而且過(guò)高的房?jī)r(jià)也會(huì)讓整個(gè)城市運(yùn)營(yíng)成本上升，從而使得不少企業(yè)及人才流出。在這種情況下，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整也會(huì)開(kāi)始，只不過(guò)比其他城市稍微晚一點(diǎn)而已。
還有，為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，目前政府仍然希望由房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)帶動(dòng)，所以當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策十分不合理。這成了當(dāng)前中國(guó)居民收入分配不公的最重要根源，也是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重的重要根源。而收入分配的不公，不僅是當(dāng)前最為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是當(dāng)前中國(guó)最為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。無(wú)論是十八屆三中全會(huì)還是十三五規(guī)劃，都提出共享經(jīng)濟(jì)，希望好的稅收政策讓全體人民來(lái)分享社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之成果。所以，新的房地產(chǎn)稅收政策出臺(tái)是必然趨勢(shì)，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整會(huì)更明顯。
總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)從2013年開(kāi)始，這也意味著十幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展期已經(jīng)結(jié)束。在這種情況下，要用救市政策來(lái)改變是不可能的。
