“房地產(chǎn)”在時(shí)隔3年后再次以較大篇幅在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上出現(xiàn),成為2016年中國經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)之一。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫存”抓住了解決房地產(chǎn)市場的牛鼻子。中央比較罕見地連續(xù)提出去庫存,根本原因一方面是部分三四線城市因人口凈流出,購房需求減少,另一方面則是受高庫存的負(fù)面影響,房地產(chǎn)投資大幅度下滑。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場調(diào)整尚未完成,調(diào)整仍需一段周期。
筆者預(yù)判,2016年全國房地產(chǎn)市場整體將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢,與2015年相比,部分市場指標(biāo)出現(xiàn)回升,但整體增幅都比較低,多數(shù)屬于個(gè)位數(shù)增長,新開工面積和土地購置面積在經(jīng)歷連續(xù)兩年負(fù)增長后會(huì)有所回升。
政策:穩(wěn)增長力度將持續(xù)提高
2016年房地產(chǎn)市場面臨的政策環(huán)境都將更加寬松。預(yù)計(jì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策仍可能會(huì)在2016年繼續(xù)出臺(tái),但由于貸款政策和稅收政策等相對而言已較為寬松,進(jìn)一步放松的空間有限,預(yù)計(jì)將會(huì)在一些配套改革政策如戶籍制度、住房制度、保障房建設(shè)等方面進(jìn)行更多的調(diào)整。
從政策影響來看,隨著樓市有關(guān)寬松政策的陸續(xù)出臺(tái),購房者入市信心有所提升,市場需求得到進(jìn)一步釋放,市場銷售逐步好轉(zhuǎn),特別是一線城市房屋銷售回升勢頭明顯。與此同時(shí),城市間的分化依然存在,部分庫存大的城市銷售形勢依然較為低迷,去庫存的壓力較大。目前我國房地產(chǎn)市場仍然面臨著結(jié)構(gòu)性過剩,因此,在加速化解庫存的同時(shí),需警惕一線等重點(diǎn)城市房價(jià)快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)。
2012-2016年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測情況 (單位:億元、萬平方米、%)
但從政府調(diào)控的角度來看,如果單純依靠市場力量實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場出清,完成去庫存進(jìn)程所需要的時(shí)間相對會(huì)較長,并將對國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生影響。在這一背景下,政府會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策措施來加快房地產(chǎn)去庫存的進(jìn)程,避免房地產(chǎn)開發(fā)投資的過度下滑,穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)。
從未來政策走向來看,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩和經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行的壓力加大,穩(wěn)增長的政策力度將會(huì)持續(xù)提高。央行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策,適時(shí)調(diào)控以平衡資本流出壓力,并通過市場化手段引導(dǎo)中長期實(shí)際利率下行,降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本,促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放,化解市場風(fēng)險(xiǎn),改善金融機(jī)構(gòu)的貸款意愿和房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿。對于房地產(chǎn)市場而言,中央仍將從供需兩端發(fā)力,繼續(xù)放松管制,促進(jìn)發(fā)展。需求端將繼續(xù)放寬公積金政策,放松貨幣信貸及財(cái)政政策,加大對改善型需求支持力度,進(jìn)一步鼓勵(lì)更多的就業(yè)群體購房;供應(yīng)端則緩建安置房,加大安置房貨幣化分配的力度,加快商品房向保障房源轉(zhuǎn)化速度。此外,包括農(nóng)村土改、稅改、戶籍制度改革在內(nèi)的房地產(chǎn)長效機(jī)制建立健全,也是市場平穩(wěn)運(yùn)行的保障。
隨著這些措施的出臺(tái),預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場的銷售形勢相對較好,去庫存步伐有所加快,這有助于房地產(chǎn)市場早日實(shí)現(xiàn)出清,市場將重新尋求新的平衡。但城市間的分化依然存在,部分經(jīng)濟(jì)活躍、人口增加明顯的城市和地區(qū)形勢相對較好,投資會(huì)企穩(wěn),但更多城市的去庫存壓力依然較大,分化趨勢在2016年將會(huì)更加顯著。
市場:指標(biāo)回升但增長乏力
通過對房地產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)的分析,綜合考慮國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來的政策走向,利用增長率和增長曲線預(yù)測模型,筆者對2016年全國房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)預(yù)測如下:
投資:房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回升。預(yù)計(jì)2016年全年,房地產(chǎn)開發(fā)投資完成9.94萬億元,增長3.5%,增幅比2015年回升2.4個(gè)百分點(diǎn)。
資金來源:增幅繼續(xù)回升。預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源會(huì)繼續(xù)保持回升。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源預(yù)計(jì)增長6.8%,達(dá)13.18萬億元,增速與上年相比加快5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,國內(nèi)貸款達(dá)2.13萬億元,增長7.4%,增速加快14.1個(gè)百分點(diǎn),個(gè)人按揭貸款達(dá)1.79萬億元,增長9.5%,增幅同比回落11.2個(gè)百分點(diǎn)。
房屋建設(shè):新開工面積降幅收窄,竣工面積由負(fù)轉(zhuǎn)正。2015年,商品房新開工面積和竣工面積均出現(xiàn)較大幅度回落。2016年,下滑趨勢將有所緩解。預(yù)計(jì)新開工面積仍保持負(fù)增長,但降幅明顯收窄?⒐っ娣e在企業(yè)資金來源好轉(zhuǎn)的情況下出現(xiàn)增長。具體看,預(yù)計(jì)2016年全國商品房新開工面積為14.79億平方米,下降3.6%,竣工面積為9.16億平方米,增長0.9%。
銷售:銷售形勢較好。2015年,隨著房地產(chǎn)相關(guān)政策環(huán)境趨向?qū)捤桑康禺a(chǎn)銷售形勢出現(xiàn)較為明顯的好轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)2015年全年商品房銷售面積和銷售額分別實(shí)現(xiàn)13.05億平方米和8.97億元,分別增長8.2%和17.6%。
2016年,預(yù)計(jì)在相關(guān)政策的促進(jìn)下,房地產(chǎn)銷售形勢依舊較好,銷售繼續(xù)保持正增長,但受制于市場長期發(fā)展前景不樂觀以及全球及中國宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響,銷售增幅不會(huì)太高,甚至?xí)^2015年增速出現(xiàn)小幅度回落,預(yù)計(jì)2016年商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積13.63億平方米,同比增長4.4%。實(shí)現(xiàn)銷售額9.83億元,同比增長9.6%。
房價(jià):城市間繼續(xù)分化,全國整體保持低位運(yùn)行。從未來房價(jià)走勢來看,在銷售形勢出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的背景下,房價(jià)有出現(xiàn)上漲的動(dòng)力,特別是潛在需求顯著和供給增長不足的地區(qū),漲幅會(huì)比較明顯。但與此同時(shí),房地產(chǎn)市場的整體庫存壓力依然較大,去庫存的任務(wù)仍然較重,庫存壓力大的城市房價(jià)上漲乏力。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2015年11月底,全國商品房的待售面積達(dá)6.86億平方米,商品住宅的待售面積達(dá)4.4億平方米,達(dá)歷史新高。這還只是顯性庫存,即竣工后未銷售的部分,如果再考慮到在建的可售部分,庫存規(guī)模要比之更大。在這一背景下,預(yù)計(jì)多數(shù)城市房價(jià)上漲的動(dòng)力會(huì)被抑制,僅個(gè)別城市房價(jià)漲幅會(huì)比較明顯,預(yù)計(jì)2016年房價(jià)整體走勢將保持低位。