“房地產(chǎn)”在時(shí)隔3年后再次以較大篇幅在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上出現(xiàn)，成為2016年中國經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)之一。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存”抓住了解決房地產(chǎn)市場的牛鼻子。中央比較罕見地連續(xù)提出去庫存，根本原因一方面是部分三四線城市因人口凈流出，購房需求減少，另一方面則是受高庫存的負(fù)面影響，房地產(chǎn)投資大幅度下滑。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)整尚未完成，調(diào)整仍需一段周期。
筆者預(yù)判，2016年全國房地產(chǎn)市場整體將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，與2015年相比，部分市場指標(biāo)出現(xiàn)回升，但整體增幅都比較低，多數(shù)屬于個(gè)位數(shù)增長，新開工面積和土地購置面積在經(jīng)歷連續(xù)兩年負(fù)增長后會(huì)有所回升。
政策：穩(wěn)增長力度將持續(xù)提高
2016年房地產(chǎn)市場面臨的政策環(huán)境都將更加寬松。預(yù)計(jì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策仍可能會(huì)在2016年繼續(xù)出臺(tái)，但由于貸款政策和稅收政策等相對而言已較為寬松，進(jìn)一步放松的空間有限，預(yù)計(jì)將會(huì)在一些配套改革政策如戶籍制度、住房制度、保障房建設(shè)等方面進(jìn)行更多的調(diào)整。
從政策影響來看，隨著樓市有關(guān)寬松政策的陸續(xù)出臺(tái)，購房者入市信心有所提升，市場需求得到進(jìn)一步釋放，市場銷售逐步好轉(zhuǎn)，特別是一線城市房屋銷售回升勢頭明顯。與此同時(shí)，城市間的分化依然存在，部分庫存大的城市銷售形勢依然較為低迷，去庫存的壓力較大。目前我國房地產(chǎn)市場仍然面臨著結(jié)構(gòu)性過剩，因此，在加速化解庫存的同時(shí)，需警惕一線等重點(diǎn)城市房價(jià)快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)。
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2012-2016年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測情況 （單位：億元、萬平方米、%）
但從政府調(diào)控的角度來看，如果單純依靠市場力量實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場出清，完成去庫存進(jìn)程所需要的時(shí)間相對會(huì)較長，并將對國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生影響。在這一背景下，政府會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策措施來加快房地產(chǎn)去庫存的進(jìn)程，避免房地產(chǎn)開發(fā)投資的過度下滑，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)。
從未來政策走向來看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩和經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行的壓力加大，穩(wěn)增長的政策力度將會(huì)持續(xù)提高。央行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，適時(shí)調(diào)控以平衡資本流出壓力，并通過市場化手段引導(dǎo)中長期實(shí)際利率下行，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放，化解市場風(fēng)險(xiǎn)，改善金融機(jī)構(gòu)的貸款意愿和房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿。對于房地產(chǎn)市場而言，中央仍將從供需兩端發(fā)力，繼續(xù)放松管制，促進(jìn)發(fā)展。需求端將繼續(xù)放寬公積金政策，放松貨幣信貸及財(cái)政政策，加大對改善型需求支持力度，進(jìn)一步鼓勵(lì)更多的就業(yè)群體購房；供應(yīng)端則緩建安置房，加大安置房貨幣化分配的力度，加快商品房向保障房源轉(zhuǎn)化速度。此外，包括農(nóng)村土改、稅改、戶籍制度改革在內(nèi)的房地產(chǎn)長效機(jī)制建立健全，也是市場平穩(wěn)運(yùn)行的保障。
隨著這些措施的出臺(tái)，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場的銷售形勢相對較好，去庫存步伐有所加快，這有助于房地產(chǎn)市場早日實(shí)現(xiàn)出清，市場將重新尋求新的平衡。但城市間的分化依然存在，部分經(jīng)濟(jì)活躍、人口增加明顯的城市和地區(qū)形勢相對較好，投資會(huì)企穩(wěn)，但更多城市的去庫存壓力依然較大，分化趨勢在2016年將會(huì)更加顯著。
市場：指標(biāo)回升但增長乏力
通過對房地產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)的分析，綜合考慮國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用增長率和增長曲線預(yù)測模型，筆者對2016年全國房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)預(yù)測如下：
投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回升。預(yù)計(jì)2016年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成9.94萬億元，增長3.5%，增幅比2015年回升2.4個(gè)百分點(diǎn)。
資金來源：增幅繼續(xù)回升。預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源會(huì)繼續(xù)保持回升。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源預(yù)計(jì)增長6.8%，達(dá)13.18萬億元，增速與上年相比加快5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款達(dá)2.13萬億元，增長7.4%，增速加快14.1個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款達(dá)1.79萬億元，增長9.5%，增幅同比回落11.2個(gè)百分點(diǎn)。
房屋建設(shè)：新開工面積降幅收窄，竣工面積由負(fù)轉(zhuǎn)正。2015年，商品房新開工面積和竣工面積均出現(xiàn)較大幅度回落。2016年，下滑趨勢將有所緩解。預(yù)計(jì)新開工面積仍保持負(fù)增長，但降幅明顯收窄�？⒐っ娣e在企業(yè)資金來源好轉(zhuǎn)的情況下出現(xiàn)增長。具體看，預(yù)計(jì)2016年全國商品房新開工面積為14.79億平方米，下降3.6%，竣工面積為9.16億平方米，增長0.9%。
銷售：銷售形勢較好。2015年，隨著房地產(chǎn)相關(guān)政策環(huán)境趨向?qū)捤桑康禺a(chǎn)銷售形勢出現(xiàn)較為明顯的好轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)2015年全年商品房銷售面積和銷售額分別實(shí)現(xiàn)13.05億平方米和8.97億元，分別增長8.2%和17.6%。
2016年，預(yù)計(jì)在相關(guān)政策的促進(jìn)下，房地產(chǎn)銷售形勢依舊較好，銷售繼續(xù)保持正增長，但受制于市場長期發(fā)展前景不樂觀以及全球及中國宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，銷售增幅不會(huì)太高，甚至?xí)^2015年增速出現(xiàn)小幅度回落，預(yù)計(jì)2016年商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積13.63億平方米，同比增長4.4%。實(shí)現(xiàn)銷售額9.83億元，同比增長9.6%。
房價(jià)：城市間繼續(xù)分化，全國整體保持低位運(yùn)行。從未來房價(jià)走勢來看，在銷售形勢出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的背景下，房價(jià)有出現(xiàn)上漲的動(dòng)力，特別是潛在需求顯著和供給增長不足的地區(qū)，漲幅會(huì)比較明顯。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場的整體庫存壓力依然較大，去庫存的任務(wù)仍然較重，庫存壓力大的城市房價(jià)上漲乏力。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，全國商品房的待售面積達(dá)6.86億平方米，商品住宅的待售面積達(dá)4.4億平方米，達(dá)歷史新高。這還只是顯性庫存，即竣工后未銷售的部分，如果再考慮到在建的可售部分，庫存規(guī)模要比之更大。在這一背景下，預(yù)計(jì)多數(shù)城市房價(jià)上漲的動(dòng)力會(huì)被抑制，僅個(gè)別城市房價(jià)漲幅會(huì)比較明顯，預(yù)計(jì)2016年房價(jià)整體走勢將保持低位。
