北京盛華翔倫房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司 王曉東 張 偉
摘 要 根據(jù)國(guó)家和北京市不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)的需求，為落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記代理及相關(guān)工作部署，以健全不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)橐I(lǐng)，結(jié)合北京市實(shí)際情況，依據(jù)國(guó)家、北京市政策,在借鑒國(guó)內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的基礎(chǔ)上，對(duì)北京市不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)拓展進(jìn)行分析，為行業(yè)發(fā)展提供新動(dòng)力。
一、背景
為不斷適應(yīng)新形勢(shì)、新任務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記代理工作提出的新要求，進(jìn)一步貫徹落實(shí)《民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《土地登記辦法》《土地調(diào)查條例》和《北京市不動(dòng)產(chǎn)登記工作規(guī)范（試行）的通知》等文件精神，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)的健康發(fā)展。近年來(lái)，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記代理制度，培育和發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介組織，為社會(huì)提供高效安全的代理服務(wù)，是不動(dòng)產(chǎn)登記代理工作發(fā)展的必然趨勢(shì)。
二、國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)領(lǐng)域現(xiàn)狀
（一）日本
日本的登記制度與“司法代書(shū)師”相關(guān)法律制度。日本政府于1886年頒布《登記法》,1899年頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記法》,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記制度。日本的不動(dòng)產(chǎn)登記代理人稱之為“司法代書(shū)師”，對(duì)于司法代書(shū)師行業(yè),日本政府于1919年的大正八年制定《司法代書(shū)師法》。1950年日本政府對(duì)舊法進(jìn)行了一次比較完整的修改,并頒布新《司法代書(shū)師法》。
（二）德國(guó)
德國(guó)是典型的權(quán)利登記制國(guó)家。德國(guó)《民法典》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和廢止須經(jīng)登記而生效，不動(dòng)產(chǎn)登記具有鮮明的國(guó)家公信力。1872年以前，德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)行實(shí)質(zhì)審查，實(shí)質(zhì)審查存在耗時(shí)長(zhǎng)、成本高等問(wèn)題。1872年《普魯士土地所有權(quán)取得法》的誕生，確立了物權(quán)契約獨(dú)立于債權(quán)契約而生效的無(wú)因性。德國(guó)登記機(jī)關(guān)開(kāi)始實(shí)行形式審查，不再審查債權(quán)行為，而是審查物權(quán)行為。
三、國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)領(lǐng)域
（一）黑龍江
黑龍江省不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查與登記代理協(xié)會(huì)成立于2005年9月，于2016年3月更名為“黑龍江省不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查與登記代理協(xié)會(huì)”，業(yè)務(wù)主管單位為原黑龍江省國(guó)土資源廳。隨著協(xié)會(huì)管理范圍的整合，也促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查和登記代理業(yè)務(wù)的連貫，從而實(shí)現(xiàn)調(diào)查與登記代理相互促進(jìn)發(fā)展。
（二）臺(tái)灣
臺(tái)灣地區(qū)同時(shí)存在不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和地政士?jī)煞N中介人員，前者由不動(dòng)產(chǎn)交易的“中人”所演化，主要負(fù)責(zé)促進(jìn)交易達(dá)成；后者則是發(fā)端于清朝時(shí)期的土地代書(shū)制度，主要接受委托辦理土地登記。臺(tái)灣土地登記中介人員主要是地政士（土地登記專業(yè)代理人），中介機(jī)構(gòu)主要是地政士事務(wù)所，中介行業(yè)組織主要是地政士公會(huì)。
四、北京市不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)現(xiàn)狀
（一）業(yè)務(wù)類型
1.權(quán)籍調(diào)查
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查一般包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量。
2.代理領(lǐng)證
北京市涉及業(yè)務(wù)量最多的是面對(duì)一手商品房的首次登記業(yè)務(wù)，俗稱大證辦理，以及批量不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理，俗稱小證業(yè)務(wù)。
3.代理查詢
原國(guó)土資源部頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》對(duì)委托代理查詢行為作出規(guī)定，代理人受委托查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，其查詢、復(fù)制范圍由授權(quán)委托書(shū)確定。
4.登記代理法律咨詢、勘測(cè)定界及其他業(yè)務(wù)
包含法律咨詢、勘測(cè)定界、協(xié)議出讓代理、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)手續(xù)等。
（二）不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)總量
以2019年為例，根據(jù)最新調(diào)研數(shù)據(jù)以及北京市2019年不動(dòng)產(chǎn)登記情況如下：
《自然資源年鑒》（2020年版）顯示，2019年全市受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)101萬(wàn)件；完成登薄100.51萬(wàn)件；發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)82.5萬(wàn)本（份），其中《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》54.3萬(wàn)本、《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》28.2萬(wàn)份。
2019年登記代理業(yè)務(wù)數(shù)量約4000件，分別為：權(quán)籍調(diào)查約占78%、代辦領(lǐng)證約占20%、代理查詢約占1%，提供登記代理法律咨詢、勘測(cè)定界及其他業(yè)務(wù)約占1%。
可以看出北京市不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)中權(quán)籍調(diào)查業(yè)務(wù)是不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的主要業(yè)務(wù)。
（三）不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀
截至2021年7月，北京市范圍內(nèi)登記的不動(dòng)產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)類型（詳見(jiàn)表），通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析，土地登記代理機(jī)構(gòu)均是以其他業(yè)務(wù)為主營(yíng)，兼顧土地登記代理業(yè)務(wù)。
表 北京市在冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)類型
業(yè)務(wù)類型 機(jī)構(gòu)數(shù)量
房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu) 68
土地規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 7
投資咨詢策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 6
測(cè)繪及科技機(jī)構(gòu) 17
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 1
物業(yè)費(fèi)評(píng)估機(jī)構(gòu) 1
合計(jì) 100
（四）從業(yè)人員現(xiàn)狀
截至2021年7月，北京市范圍內(nèi)已在中估協(xié)登記的土地登記代理人共182人。其中大部分土地登記代理人為從業(yè)于房地產(chǎn)、土地評(píng)估業(yè)務(wù)為主的機(jī)構(gòu)。
五、北京市不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)存在的主要問(wèn)題
（一）不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)應(yīng)以需求為導(dǎo)向
隨著不動(dòng)產(chǎn)登記條例及實(shí)施條例的頒布，登記部門(mén)對(duì)于登記要件規(guī)定的日趨清晰，自然人辦理登記業(yè)務(wù)已經(jīng)具備相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，因此自然人會(huì)減少代理登記業(yè)務(wù)的需求，如果不動(dòng)產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)以登記手續(xù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，勢(shì)必路越走越窄。
（二）不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)“軟件”急需提高
隨著不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)類型的增加，從業(yè)人員難以滿足和適應(yīng)新增業(yè)務(wù)的要求。從法律關(guān)系、權(quán)利制度、登記操作及權(quán)屬調(diào)查等各方面，從業(yè)人員缺乏應(yīng)有的技術(shù)知識(shí)儲(chǔ)備和熟練操作技能，對(duì)于復(fù)雜權(quán)利糾紛的調(diào)查處理也難以有效解決和應(yīng)對(duì)。
（三）技術(shù)體系支撐不夠，未建立行業(yè)規(guī)范技術(shù)指引
關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)的服務(wù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)導(dǎo)則等研究很少，引導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記代理規(guī)范、有序、科學(xué)發(fā)展的技術(shù)體系支撐十分薄弱。
（四）專業(yè)技術(shù)人員嚴(yán)重不足
目前，社會(huì)對(duì)從業(yè)人員專業(yè)知識(shí)的渴求度不高。從業(yè)人員，一般沒(méi)有全職從事相關(guān)業(yè)務(wù)，而且畢業(yè)生對(duì)登記代理行業(yè)缺乏認(rèn)知，也并沒(méi)有相應(yīng)的崗位在招聘，所以專業(yè)技術(shù)人員嚴(yán)重不足的情況加劇。
六、北京市不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)拓展的建議
為更好地貫徹落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)科學(xué)、有序、健康發(fā)展。針對(duì)目前不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)存在的問(wèn)題，應(yīng)盡快研究完善以下方面：
（一）找準(zhǔn)需求，明確定位
北京市出臺(tái)規(guī)定后，自然人不能購(gòu)買(mǎi)商辦類房產(chǎn)，只能企業(yè)法人購(gòu)買(mǎi)，所以自然人的業(yè)務(wù)需求多在住宅房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)和租賃。從目前情況看，不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)應(yīng)該清晰地認(rèn)識(shí)到，要服務(wù)的就是廣大的央企、市屬國(guó)企、區(qū)屬國(guó)企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等。從了解潛在服務(wù)對(duì)象入手，找準(zhǔn)需求，滿足需求，形成有效市場(chǎng)。
（二）制定行業(yè)基本準(zhǔn)則
為與現(xiàn)行法律相銜接，規(guī)范和指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)專業(yè)技術(shù)，提升行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)盡快制定頒布不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)國(guó)標(biāo)或者技術(shù)準(zhǔn)則、技術(shù)指引等。
（三）積極承接政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)
我國(guó)正在大力推進(jìn)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)可通過(guò)積極承接政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式，向行政機(jī)關(guān)提出承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪、策劃、勘測(cè)定界、權(quán)屬調(diào)查、信息錄入等整個(gè)業(yè)務(wù)鏈條的各項(xiàng)工作方案。
（四）培養(yǎng)不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人才，明確從業(yè)范疇
以現(xiàn)有的土地登記代理人考試制度為基礎(chǔ)，制定不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)人才培養(yǎng)計(jì)劃，為專業(yè)人才輸入把好關(guān)，在承接政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的同時(shí)形成的完整業(yè)務(wù)鏈條使專業(yè)人才輸出有了去處，從而提高了市場(chǎng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人才的需求。
（五）不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)拓展方向建議
按照業(yè)務(wù)分類，可分為登記類、代理類和咨詢類。
登記類。需求方主要為個(gè)人、企業(yè)、機(jī)關(guān)單位；集體經(jīng)濟(jì)組織，宅基地使用權(quán)人，集體企業(yè)；自然資源所有者 代表等。業(yè)務(wù)形式主要包括首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記等。
代理類。需求方主要為土地開(kāi)發(fā)企業(yè)、個(gè)人、企業(yè)和機(jī)關(guān)單位。業(yè)務(wù)形式主要包括：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)代理、協(xié)議出讓代理及出讓合同變更代理等。
咨詢類。需求方主要為土地開(kāi)發(fā)企業(yè)或儲(chǔ)備中心等。業(yè)務(wù)形式主要包括：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案、土地開(kāi)發(fā)資金平衡方案咨詢、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資咨詢、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本咨詢等。
